道森律所优秀案例集【1】

前言

原本只是经营超市，却陷入冲突，乃至被起诉，究竟孰对孰错？同在一幢商铺里，是否真的占了别人的路？你的损失，难道真该我来赔付？在我所蒙华律师、龙柳成律师的辛勤努力下，这一起物权保护纠纷被成功解决，充分保护了当事人的权益。

（为保护公民隐私，文中当事人姓名、公司名称等信息均为化名）

案情简介

2017年3月3日，腾达房地产公司与被告多多福公司的法定代表人胡五签订《FX时代广场商业用房租赁合同》，由胡五承租FX时代广场5号楼一层用于经营超市，租赁期限从2017年3月13日起至2032年3月12日止。

涉案房屋的物业公司曾在2014年9 月16日与梧州市红岭路7号第五幢四层部分商铺的原产权人某实业公司签订《前期物业管理服务协议》，协议约定∶物业公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、治安、秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理等。2017年3月22日，本案原告王佳根据广西融安县法院作出的执行裁定书取得了梧州市红岭路7号第五幢四层商铺中这部分面积共1234.05m²的产权。

原告认为其在获得房屋产权后，在准备使用时发现被告多多福公司承租该栋一层进行装修经营超市，装修时将规划设计通往楼上的所有通道及一楼大堂部位全部封堵用于经营超市，无法从一层大堂上楼，导致四层商铺无法使用。物业公司不仅没有按合同约定管理好公用部位和共用设施设备，反而在原告没能正常使用四层商铺的情况下，向人民法院起诉原告，向原告追讨物业服务费，但原告认为自己没能使用其所有的商铺是由于被告多多福公司经营超市时封堵了上楼主要通道7号、8号楼梯，同时占用一楼公共大堂，给原告造成损失。如果原告能正常使用四层的商铺，便不会造成物业空置损失，也会有承租人缴纳物业服务费。

为此原告诉至法院并提出诉讼请求：1.被告排除妨害，将占用的梧州市红岭路7号第五栋一层通往四层通道及一层共用大堂全部恢复至规划设计的标准，能自由进出和通行；2.被告赔偿因占用梧州市红岭路7号第五栋一层规划通道及共用大堂，而令原告不能使用其所有的该栋四层共1234.05m²的商铺造成的损失共计1028464.94元，包括按每月每平方米20元计算，从原告取得上述商铺的2017年3月22日起至2020年7月22日止，计算40个月共987240元、物业管理费38255.55元及违约金2541.38元、诉讼费426元，上述商铺正常使用前的物业服务费由被告承担；3.本案诉讼费由被告承担。

代理意见

本案接受被告多多福有限公司的委托。代理人根据庭审查明的事实，结合法律，围绕本案关键点发表以下代理意见：

一、原告王佳的诉请没有事实依据，被告多多福公司并没有将案涉建筑物楼梯封堵，被告可以在案涉楼栋一层正常通行至其所属四层产权商铺处，被告多多福公司并没有侵害原告的通行自由权，亦没有侵占共有物权。

本案案涉建筑物一层大堂并非整栋业主共有，被告提交的证据“房产分布图”非常明确，大堂部分仅是一层业主共有，被告多多福公司因合法租赁关系对一层拥有整体的使用经营权。至今，被告多多福公司是唯一一家进驻该楼栋经营生产的单位，在被告多多福公司进驻前，该楼栋2-7层是因改造而烂尾而荒废的工程，案涉建筑物有多条楼梯通道可以通行至原告产权商铺处，即使原告所称7号楼梯是在被告所经营商铺范围处，但出现该情况是因建筑物客观状态造成，况且该楼梯通道可以正常通行，原告仅是对7号楼梯拥有通行的权利，原告的通行权不能无限制，不能以损害他人合法权益或者为了获取利益为之，被告多多福公司并未将货物堆放于楼梯上也没有将其封堵，被告并没有妨碍原告的通行自由权，原告主张其产权商铺被妨碍使用没有事实依据。

二、被告多多福公司因租赁关系拥有一层商铺4068平方米面积的合法使用权，被告在一层处经营的行为，并未影响原告四层使用其产权的商铺。

一层商铺是开发商所独有，一层的共有部份也是为一楼商铺业主所共有与四楼业主无关，一层大堂处旁边仅有7号楼梯处于被告多多福公司经营的超市范围，行人通往该步梯，一直都是畅通的，特别是超市的营业时间，楼上业主随时都可以借道通行上二层以上，且超市的营业时间一般都较长，不存在影响原告通行造成其商铺不能使用的情况。

三、原告一直未使用其产权商铺是自身原因，原告诉请被告赔偿其产权商铺的租金损失、物业管理费没有事实依据亦没有法律依据。

本案涉及楼栋2-7层均未做好栏杆防护，并且外部钢结构是非法改造且未经竣工验收的烂尾工程，是无法合法经营使用的建筑，毫无外墙安全护栏和玻璃幕墙阻隔的、没有任何防护装置的废墟烂尾工地，根本不具备经营条件，没有任何商业价值，原告并没有向物业申请其要装修所属商铺，也没有证据能证明其遭受到任何损失。被告多多福公司在案涉楼栋一层经营超市，是便民惠民的合法商业行为，并未给原告造成任何损失。

综上所述，原告称因被告多多福商贸有限公司封堵楼梯通道而导致其未能自由通行，主张赔偿其未使用四层产权商铺损失没有依据，故请法院驳回原告的全部诉讼请求。

法院认为

《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第八十三条第二款规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”

本案中，原告王佳作为梧州市红岭路7号第5幢四层商场的业主，某房地产公司作为梧州市红岭路7号第5幢一层商场的业主，双方对商场的共用部份均享有共同使用和管理的权利。物业公司作为物业服务企业，负责管理涉案商场。房地产公司将一层商场出租给被告多多福公司作为经营超市使用，原告认为其占用一层走道并封堵步梯1、7、8，导致其无法正常通行上楼。本案的争议焦点为∶一、被告多多福公司在一层商场经营超市是否侵害原告通行上楼的合法权益?二、被告多多福公司、物业公司是否应当向原告承担责任?

关于第一个争议焦点。一层走道及1、7、8号步梯属于商场的共有部份，房产分户图显示一层走道为一层商场共用，1、7、8号步梯为一至五层商场共用。被告多多福公司作为一层商场的承租方，对一层商场享有合法的使用权。关于被告多多福公司在一层商场经营超市是否影响原告通行上楼，对此本院认为：

首先，根据本院到现场勘验的情况，1号步梯入口位于商场的外部，并不属于超市的经营范围内。8号步梯入口虽然位于一层商场走道的一侧，与超市侧门相邻，但同样不属于超市的经营范围内，被告多多福公司经营超市并未占用1号步梯和8号步梯的入口。

其次，虽然7号步梯的入口位于超市的经营范围内，但被告多多福公司并未砌墙或使用物品完全封堵7号步梯的入口。被告多多福公司仅仅在7号步梯入口处安装了卷闸门，并表示只要原告提出通行的要求，可以随时打开。再有，除了7号步梯外，原告可以选择使用1至6号步梯、8号步梯通行上楼，而被告FX物业公司基于安全考虑，在1至6号步梯入口处安装防盗门，在7号、8号步梯至二楼处安装了防火卷帘门，防止其他人员上楼发生安全事故，并无不当。原告可以随时要求物业公司开门让其通行上楼。即使原告选择7号步梯通行上楼，虽然稍有不便，但被告多多福公司并非完全排除、妨碍原告使用7号步梯通行上楼，也从未表示不允许原告从7号步梯通行上楼。因此，被告多多福公司在一层商场经营超市并未侵害原告通行上楼的合法权益。

关于第二个争议焦点。被告多多福公司作为承租方在一层商场经营超市，物业公司作为商场的管理者，均未侵害原告通行上楼的合法权益。原告需要通行上楼，只要双方相互配合即可实现通行目的因此，原告要求两被告排除妨害，将占用的梧州市红岭路7号第五栋一层通往四层通道及一层共用大堂恢复原状，并赔偿损失1028464.94元，以及承担原告正常使用四层商铺前的物业服务费，没有事实和法律依据，本院不予支持。

判决结果

判决驳回原告王佳的诉讼请求，案件受理费14056元，由原告负担。

案例评析

本案是因原告认为其通行自由受到阻碍而未能使用其所属物业而引发的纠纷，案件关键在于被告多多福公司在案涉楼栋一楼经营超市范围内的楼梯是否属于整栋业主所有，被告多多福公司经营超市的行为是否客观上确实影响了原告的通行自由权，从而导致其未能装修在四楼所属的物业？

原告未能装修其所属的商铺是客观环境所致还是因为被告原因，本案经委托后代理律师与当事人详细了解了案件事实经过，并在开庭前后三次前往案涉楼栋现场调查取证，并前往相关住建等部门调取该楼栋的施工规划图进行分析。

从现场查看2层以上建筑均是毛坯结构，也没有进行划分区域，并且没有设置外墙安全护栏和玻璃幕墙阻隔，外围处的钢结构搭建物是未经过规划审批的违章搭建物，目前存在较大的安全隐患以及极低的商业使用价值，案涉楼栋一层走道及1、7、8号步梯属于商场的共有部份，房产分户图显示一层走道为一层商场共用，1、7、8号步梯为一至五层商场共用，楼梯均能通行至原告所属的物业处，并不存在封闭不给其通行的情况，因此从客观条件上可以分析原告所属位置的商铺没有进行装修使用是其自身原因不应归责于被告多多福公司。

结语与建议

因妨害他人通行权利造成他人损失是侵权人由于过错而实施的行为，主观上的过错是判断行为人是否构成侵权和承担民事责任的重要因素，而本案中被告多多福公司行使经营权利时主观上并无过错。

从审判实践来看，审理该类纠纷案件时，以唯一通道原则作为首要原则来判断，将当事人生活、生产唯一通道放在首位，只有在相邻方不通过他方不动产就不能通行或者非常不便通行时，相邻方主张的通行权才能得到支持，如果相邻方尚有公共通道或其他通道可以通行，则相邻方关于主张通行权未获得保障从而造成损失的诉求应予以驳回。

综合本案，建议企业在经营生产过程中应遵守国家相关法律法规，使用物权时不得损害公共利益和他人的合法权益。

代理律师

蒙华

道森律所合伙人

● 具有十余年从业经验

● 多次为房地产企业资产、债权、债务重组提供法律服务

● 现担任多家大型集团公司、国有企业、民营公司的法律顾问

龙柳成

道森律所专职律师

● 擅长办理合同纠纷、民间借贷纠纷、婚姻家事纠纷、劳动争议纠纷等民商事案件

● 具有处理公司法律事务、企业风险防控的相关经验