相信很多人在购买二手房时，对于尚未取得不动产权证的房屋，脑海中都会浮现这样的疑问：尚未取得房产证的房子能否进行交易？所签订的《房屋买卖合同》合法有效吗？该如何履行……

一

基本案情

2019年3月，蔡小姬（化名）与鲁班（化名）签订了《房屋买卖合同》，约定蔡小姬以88万的价格购买鲁班名下位于稷下学院的一套房屋，但因该房屋尚未办理并取得不动产权证，双方便约定在取得产权证后7个工作日内将房屋过户至蔡小姬名下。合同签订后，蔡小姬支付了部分购房款66万元，剩余22万元尾款约定在过户当天支付完毕，而鲁班也将房屋交付给蔡小姬占有、使用了。

2021年2月，鲁班办理并取得了该房屋的不动产权证，但因地段好，且基础配套设施逐渐完善，这两年稷下学院的房价普遍飙升，鲁班便不配合将房屋过户至蔡小姬名下，并主张双方所签的合同因违反《城市房地产管理法》第三十八条第（6）款关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定而无效，要求蔡小姬归还房屋。

二

法律分析

1、关于《房屋买卖合同》的效力问题

对于《城市房地产管理法》第三十八条第（6）款的规定，虽然在签订合同时，该房屋确实并未取得不动产权证，但根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”以及第二百一十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，再结合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第30条、第31条的规定，可以看出，《城市房地产管理法》第三十八条第（6）款属于管理性强制规定，其中规定的“不得转让”所规范的是办理不动产权转移登记的行为，而非约束当事人订立合同的行为，因此，该强制规定不能否定合同的效力，意即虽然该房屋尚未取得产权证，但双方所签订的《房屋买卖合同》本身是有效的，只是在取得产权证之前不得办理产权转移登记手续。

综上，蔡小姬与鲁班作为适格的完全民事行为能力人，所签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的效力性强制规定，也未违背公序良俗，因此，《房屋买卖合同》是合法有效的合同，对双方均具有约束力，双方应当恪守履行。

2、关于《房屋买卖合同》的履行问题

蔡小姬与鲁班已就房屋交易事宜签订了合法有效的合同，双方应当严格履行合同义务。而在本案中，虽然蔡小姬已支付了大部分购房款，鲁班也已将房屋交付给蔡小姬实际占有、使用，但合同尚未履行完毕。在鲁班依法取得该房屋的不动产权证后，双方应当一同前往国家税务机关申报、缴纳相关税费；前往不动产登记机构办理产权转移登记手续；前往物业管理公司办理更名手续、结清鲁班之前可能欠缴的相关费用（如水、电、气、管理费等），以及前往公安机关办理户口迁出手续；买受人支付购房尾款等，方才完整履行合同。

三

风险提示

若欲购买尚未取得不动产权证的房屋，应当注意相关风险的防范，可从以下几个方面考虑：

（一）签订合同前

1、前往不动产登记中心核实房屋的产权信息，如权属、抵押、查封等情况；

2、向开发商、住建局等相关单位了解尚未取得产权证的具体原因，根据原因评估交易风险；

3、要求出卖人出具个人征信报告，了解其信用情况；在司法公开平台查询出卖人是否存在涉诉情况。

（二）签订合同时

1、约定清楚整个交易流程，明确办理不动产权证及办理产权转移登记手续的时间；

2、约定严格的违约责任及适当的违约金；

3、可要求出卖人寻找有能力的担保人，连带保证其履行《房屋买卖合同》。

（三）签订合同后

1、及时跟进办理产权证的情况和进度，条件成就后，立即督促出卖人履行合同，并保存相关证据；

2、严格履行合同，防止自身出现违约情形；

3、若出卖人出现违约情形，应尽快采取法律手段，及时止损。

作者

黎阳光

• 广西道森律师事务所  实习律师
  
• 曾在大型房企法务部任职，有多年的房地产行业工作经验，擅长处理房屋买卖纠纷；并致力于研究物权纠纷、合同纠纷等民商事及行政诉讼案件
• 待人以诚，立世以信，工作积极认真负责，法律专业知识扎实，持“精法以专业，勤勉以敬业”的态度投入工作，为当事人提供专业、优质的法律服务

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