签合同前明知房子已被法院查封，当事人仍然就该房签订买卖合同，这样的房屋买卖合同有效吗？

基  本  案  情

2021年9月，经A中介公司介绍、居间磋商，蔡某与鲁某签订《房屋买卖合同》，约定蔡某以99.99万元的价格购买鲁某名下的房屋一套。签订合同前，三方均知悉该房屋已被法院查封，便在合同中约定鲁某在收到蔡某支付的首付款后，将首付款用于偿还债务，解除查封。合同签订后，蔡某依约向鲁某支付了首付款，并向中介公司支付了相应的中介服务费。鲁某收到首付款后，亦将该款项用于清偿债务，向法院申请并成功解除了查封。

2022年1月，蔡某因不愿继续购买该房屋，便以《房屋买卖合同》违反了《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项关于“司法机关依法裁定查封的房地产不得转让”之规定为由，向司法机关提起诉讼，主张合同无效，要求鲁某退还已付的购房款，同时要求中介公司退还中介费，并对鲁某的债务承担连带清偿责任。

争  议  焦  点

1、案涉合同的法律效力如何？

2、蔡某是否有权要求对方退还相关款项，并要求中介公司承担连带清偿责任？

1► 关于《房屋买卖合同》的效力问题

其一，根据物权与债权的区分原则，房屋交易的实现分为签订买卖合同的债权行为和房屋所有权变动的物权行为。在本案中，蔡某与鲁某就房屋交易事宜签订了案涉《房屋买卖合同》，系双方的债权行为，该合同为鲁某设立了转让该房屋所有权的义务。但是，签订合同的行为并不能直接产生房屋所有权转移的效果，根据《民法典》第二百零九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”之规定，不动产权的转移须经依法登记方能产生物权变动的效果。

其二，关于《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定，该条规定属于管理性强制规定，而非效力性强制规定。对于该条款，应当从物权转移的角度来理解，而不应从债权设立的角度去看待；该条规定设立的目的是为了限制房地产在被查封期间的所有权转移，而非对当事人订立房屋买卖合同行为的禁止；是房地产登记机关在行政管理的层面上对已被司法机关查封的房屋不予办理产权转移登记手续，而非是对房屋买卖合同效力的否定。因此，即便该合同因标的物事先已被司法机关查封而导致合同暂时履行不能，无法办理产权转移登记手续，也不能仅以此为由就否认该合同的效力。待解除设定在案涉房屋上的查封后，合同的履行便不存在障碍，当事人便可按照约定对该房屋办理产权转移登记手续，从而实现物权变动。

其三，关于案涉《房屋买卖合同》的效力问题，亦可参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第三十七条第二款之规定进行认定。该条款规定了抵押人以抵押权设立时财产被查封或者扣押为由主张抵押合同无效的，人民法院不予支持。同理，当事人以签订合同时房屋被查封为由主张买卖合同无效的，亦不应当得到支持。本案买卖双方在签订案涉合同时，完全知悉案涉房屋已被司法查封的事实，故参照前述规定，蔡某的主张没有法律依据。根据《民法典》第二百一十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效……”之规定，案涉合同应当自合同成立时生效，只是在解除查封前不能办理产权转移登记手续。待案涉房屋被依法解除查封后，案涉合同便具备履行条件，双方即可继续履行合同。

综上，在满足合同成立并生效的条件，且不存在其他无效情形的情况下，买卖被查封房屋的案涉合同应为合法有效的合同，各方应当恪守履行。

2 ► 关于蔡某是否有权要求对方退还

相关款项，并且要求中介公司承担连带责任的问题

一方面，蔡某无权要求鲁某退还已付的购房款。如前所述，蔡某作为完全民事行为能力人，在明知案涉房屋已被司法机关进行查封的情况下，仍然自愿购买该房屋，且就交易事宜签订了正式的房屋买卖合同，系其真实意思表示，案涉合同是合法有效的合同。因此，根据《民法典》第五百零九条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，蔡某应当本着诚实信用原则继续履行合同，无权要求鲁某退还购房款。

另一方面，蔡某无权要求中介公司退还中介费并承担连带清偿责任。其一，中介公司在提供中介服务的过程中，已按照《民法典》第九百六十二条的规定如实向委托人报告了有关订立合同的重要事项，告知了蔡某关于案涉房屋已被查封的事实，并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况、损害委托人利益的情形。根据《民法典》第九百六十三条：“中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”之规定，中介公司作为中介人，已促成买卖双方关于房屋买卖合同的成立，即有权收取中介服务费。因此，在中介公司对交易无过错的情况下，蔡某无权要求退回中介服务费。其二，本次交易中，不存在中介公司承担连带责任的法定情形，合同中亦未约定中介公司需对鲁某承担连带责任的情形，中介公司也未实际收取有关案涉房屋的购房款，故蔡某无权要求中介公司承担连带清偿责任。

风险防范建议

购买已被查封的房屋存在一定的风险，应当小心谨慎，注意防范。实践中，可从以下几个方面结合实际情况进行综合考虑：

作者

黎阳光

• 广西道森律师事务所  实习律师
  
• 曾在大型房企法务部任职，有多年的房地产行业工作经验，擅长处理房屋买卖纠纷；并致力于研究物权纠纷、合同纠纷等民商事及行政诉讼案件
• 待人以诚，立世以信，工作积极认真负责，法律专业知识扎实，持“精法以专业，勤勉以敬业”的态度投入工作，为当事人提供专业、优质的法律服务

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