一、基本案情

• 米小鼠与粮大棚2010年经人介绍相识，2011年8月登记结婚，婚后双方未育有子女。
  
• 粮大鹏婚前于2008年4月1日以500000元的价格购买某房屋，支付首付款150000元，办理了95000元的商业贷款及255000元的公积金贷款，婚前粮大鹏已还清商业贷款及利息，公积金贷款及利息由双方婚后共同偿还。
  
• 2019年10月因双方感情破裂但未能就案涉房屋分割达成协议，故粮大鹏诉至法院。

二、争议焦点

• 米小鼠能否就共同还贷部分及相应增值部分进行分割？
• 补偿数额如何计算？

三、律师评析

本案中，粮大鹏婚前购买的案涉房屋存在婚后共同还贷的事实，依照相关法律，双方在婚姻存续期间，共同还贷及相应增值部分应作为夫妻共同财产，可经双方协商作价对涉案房屋进行分割，如双方无法协商作价，人民法院可依据该房屋的市场评估价值予以分割。

（一）共同分割部分份额计算一般为：夫妻共同还贷部分/实际总房款×100%。结合本案，案涉房屋实际总房款=总房款本金+已还商贷利息+公积金贷款利息；

（二）共同分割房屋价值即为：房屋协商作价×前款所列共同分割部分的份额或评估价单价×房屋面积×前款所列共同分割部分的份额；

（三）粮大鹏在取得房屋所有权的同时应按前款共同分割房屋价值的二分之一补偿米小鼠。

简言之，取得房屋所有权的粮大鹏应给与米小鼠补偿的数额=婚后共同还贷款/房屋总价款（房价款+总利息）×房屋现值÷2。

当然，如婚前购房一方粮大鹏因某种原因经济状况发生变化，离婚时不具备继续偿还银行贷款的能力，而米小鼠有能力并要求取得所有权且承担相应义务，亦可得到支持。

四、相关法条

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

五、结束语

日常生活中，不乏部分女性婚后相夫教子无经济来源，离婚时处于较为被动的地位。然而司法实践中，只要房贷偿还的时间在双方婚姻关系存续期间，即可认定为“用夫妻共同财产还贷”，不必审查还贷资金来源于夫妻哪一方的收入。如果双方实行分别财产制，或者对房屋的还贷问题有特别约定，则依双方约定处理。民事案件一般贯彻当事人协商优先原则，只有协商不成时才由人民法院作出判决，是当事人意思自治原则优先的体现。此外，特殊情形下会适用权利与义务对等原则。

需要强调的是，分割方法并非绝对。特殊情况下也有将此类房屋判归非产权登记一方并将剩余还贷义务归原产权登记一方。因此，可能由于一方不按时还贷，造成银行行使抵押权，导致判决得到房屋产权的一方当事人最终失去房屋的结局。

作者：白龙女

• 广西道森律师事务所 律师
  
• 近十年中交集团、中兴ZTE海外工程项目管理经验
  
• 擅长企业法律风险规避，解决建设工程合同、侵权等民商事及涉外纠纷
• 提供常年法律顾问、非诉、刑辩等法律服务
• 工作语言：英文（流利、专八）、中文

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